Das Mietrecht ist relativ eindeutig, was die Anlage der Mietkaution angeht und bei einem Sparbauch war dies bisher auch einfach und übersichtlich. Der Vermieter legt ein Kautionskonto an und trägt dafür die eventuellen Kosten. In § 551 heißt es hierzu:

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Nutzt man den praktischen Kautionsrechner, so sieht man recht schnell, dass es eine ganze reihe von anderen Anlageformen gibt:

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Möchte man nun als Mieter die Zinsen von 0,01% auf dem Kautionskonto nicht hinnehmen, sondern sucht eine alternative Anlageform, so bietet sich aktuell (2021) hierfür lediglich das Mietkautionsdepot, welches noch höhere Erträge bringt. Relevant ist hierbei natürlich welche Aktien oder Fonds man in seinem Depot hinterlegt und niemand weiß im Voraus wie sich die Börse und Märkte entwickeln werden.

Welche Rendite kann man erwarten?

Historische Wertentwicklungen, Simulationen und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.

Wenn also ein Mietkautionsdepot gewählt wird, kann man zwar auf eine Rendite hoffen, wie dies bspw. in der Vergangenheit ebenfalls passiert ist, ob dies jedoch tatsächlich eintritt ist ungewiss. Der Robo-Advisor Growney, welcher ebenfalls ein Mietkautionsdepot anbietet hat 10 unterschiedliche Anlagestrategien mit Aktien ETFs und Anleihen und weißt in diesen Strategien Renditen (nach Abzug der Kosten) von 1,87%, 3,76% und 6,84% aus, je nachdem wie risikobehaftet die Strategie ist (Mehr Aktien, weniger Anleihen). Diese Renditen wirken im Vergleich zu 0,01% für ein Kautionskonto natürlich solide, gleichzeitig sollte man jedoch unbedingt die Kosten (TER = Total Expense Ratio) im Auge behalten, sodass man nicht böse überrascht wird, dass die Kosten bspw. bei einer schlechten Performance des Marktes die Rendite übersteigt. Auf welche Kosten sollte man also vor dem Einrichten eine Kautionsdepots achten? Wir haben hierzu 4 Anbieter im Vergleich aufgeführt:

 DWSFIL Fondsbank (FFB)Fondsdepot BankGrowney
Depotgebühren pro Jahr0 € ab 20.000 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds12 €0 € ab 1.500 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds0,68% bis 50.000€
Depotgebühren unterhalb Depotwert8 €12 €30 €0,38 % p.a. ab 50.000€
Gebühr (einmalig) für die Verpfändung0 €30 €25 €29,75 €
Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)0 €5 €0 €0€
ETF Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)nur ETFs von Xtrackers handelbarje 5 € zzgl. ATC0,2% - 0,8 % zzgl. ATC0,16 % - 0,23 % p.a.
Legitimation des Vermieters notwendigNeinvia PostIdentvia PostIdentNein
Weitere Fonds mit gleichem Zugang kaufenIm selben DepotGetrennt, im ZweitdepotGetrennt, im ZweitdepotGetrennt, mit weiterer Anlagestrategie
Jetzt zum DWS MietkautionsdepotJetzt zum FFB MietkautionsdepotJetzt zum Fondsdepot MietkautionsdepotJetzt zum Growney Mietkautionsdepot

Was passiert mit der Rendite?

Die Rendite der Fonds stehen dem Mieter zu – den dieser hat ja auch das Kapital bei der Anlage eingebracht. Hierzu gibt es im Grunde genommen eine Win-Win-Situation für Mieter und Vermieter. Der Mieter hat eine höhere Rendite als bei einem klassischen Kautionssparbuch, nach dem Auszug ist die Anlage bei steigenden Kursen mehr wert als zuvor. Der Vermieter hat außerdem im Schadensfall ebenfalls ein Anrecht auf die erhöhte Sicherheit. Gemäß Mietrecht ist dies die einzige Möglichkeit für den Vermieter in einem privaten Mietverhältnis eine höhere Kaution als 3 Monatskaltmieten zu erzielen.

Der Mieter sollte sich zudem darüber zuvor Gedanken machen, ob physisch oder synthetisch thesaurierende oder aber ausschüttende Fonds gewählt werden. Dies hat ebenfalls eine Auswirkung auf die Entwicklung von dem Depot und den Wert.

Wer hat die Kosten zu tragen – Mieter oder Vermieter?

Die Gretchenfrage bei einem Kautionsdepot kommt immer wieder bzgl. der Kosten zum Tragen. Hat nun der Mieter oder Vermieter die Kosten dafür zu tragen. Gemäß Mietrecht ist es so, dass der Vermieter das Interesse daran hat eine Kaution zu hinterlegen – gleichzeitig ist diese jedoch auch nur verpflichtet eine Anlage mit Zinssatz für dreimonatig kündbare Sparprodukte zu wählen. Ein Kautionsdepot hingegen wird aktuell für Vermieter nicht angeboten, sodass dies lediglich der Mieter anlegen kann. Dieser trägt in dem Fall dann auch die Kosten, wobei die Renditechancen diese Kosten im Regelfall (je nach Höhe der Kaution) ebenfalls übersteigen sollten.

Tipp: Als Mieter hat man die einfachste, transparenteste und verständlichste Kostenstruktur bei dem Growney Kautionsdepot. Dieses wurde erst 2021 von Stiftung Finanztest im Robo-Advisor Test ausgezeichnet.

Welche Werte sind relevant für einen Vergleich der Mietkautionsdepot?

Zu aller erst gilt es zu unterschieden zwischen einmaligen Kosten und wiederkehrenden Kosten. Je länger das Investment läuft, desto weniger relevant sind die einmaligen Kosten und die dauerhaften Kosten sind von Bedeutung. Wenn es also um die Einrichtung des Kautionsdepots geht gibt es folgende einmaligen Kosten:

  • Einrichtungsgebühr für das Depot
  • Einrichtungsgebühr für die Verpfändungsurkunde
  • Transaktionskosten (Ordergebühren) für das Kaufen und Verkaufen eines oder mehrerer Fonds
    • Ausgabeaufschlag oder Agio bei Investmentfonds
    • Additional Trading Costs (ATC) bei Indexfonds (ETF)

Bei den dauerhaften Gebühren gibt es folgende Werte:

  • Depotgebühren (vergleichbar mit Kontoführungsgebühren) pro Jahr – diese können ein Fixwert sein, oder sich prozentual an den Einlagen orientieren
  • Verwahrentgelt der gekauften Fonds

Diese Kosten sind in der Regel offen gelegt und sollten aus dem Preis-Leistungsverzeichnis der Anbieter hervorgehen. Wenn diese Kosten nicht klar sind, sollte man von einem Kauf absehen und einen alternativen Anbieter suchen.

Insbesondere weil es so viele unterschiedliche Kosten bei einem Kautionsdepot gibt, ist die Berechnung nicht einfach. Das Growney-Depot sticht daher mit einer sehr einfachen Kostenstruktur hervor, wenn man individuelle Fonds auswählen möchte, sollte man insbesondere auf die dauerhaften Gebühren achten, sowohl bei dem DWS Kautionsdepot als auch bei dem FFB Kautionsdepot.

Wie kann man die Gebühren miteinander vergleichen?

Insbesondere da es die unterschiedlichen Arten der Investments gibt und bei einem Kautionsdepot zusätzlich noch die Verpfändung hinzu kommt, ist es ratsam eine Excel-Tabelle anzulegen und die verschiedenen Kosten miteinander zu vergleichen. Hier können die einmaligen und dauerhaften Gebühren eingetragen werden und anschließend mit der jeweiligen Mietkaution berechnet werden.