Die Mietkaution ist für viele Mieter ein großer finanzieller Posten, den sie beim Einzug in ihre neue Wohnung hinterlegen müssen. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit, falls es während der Mietzeit oder beim Auszug zu Schäden an der Wohnung kommt. Doch wann genau darf der Vermieter die Mietkaution tatsächlich einbehalten? Und welche Rechte haben Mieter in solchen Fällen? In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Fragen rund um das Thema Mietkaution und Schäden.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Wofür dient die Mietkaution?
- 2 Welche Schäden dürfen vom Vermieter mit der Kaution verrechnet werden?
- 3 Dokumentation ist entscheidend
- 4 Wie hoch darf der Einbehalt sein?
- 5 Fristen für die Kautionsrückzahlung
- 6 Wann darf der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten?
- 7 Was tun, wenn die Kaution unrechtmäßig einbehalten wird?
- 8 Fazit: Gut dokumentiert ist halb gewonnen
Wofür dient die Mietkaution?
Die Mietkaution soll Vermietern eine finanzielle Absicherung bieten. Sie deckt mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab, wie:
- Offene Mietzahlungen
- Nebenkostennachforderungen
- Kosten für Schäden in der Wohnung
- Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen
Diese Kaution darf in der Regel maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt vom restlichen Vermögen angelegt werden, um sie im Insolvenzfall des Vermieters zu schützen.
Welche Schäden dürfen vom Vermieter mit der Kaution verrechnet werden?
Nicht jeder Kratzer oder jede kleine Macke rechtfertigt den Einbehalt der Mietkaution. Grundsätzlich gilt: Nur Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, können vom Vermieter geltend gemacht werden. Dazu gehören beispielsweise:
- Zerkratzte oder stark beschädigte Böden
- Große Löcher in den Wänden
- Defekte Fenster oder Türen
- Kaputte Fliesen oder Sanitäreinrichtungen
Normale Gebrauchsspuren vs. echte Schäden: Einige Abnutzungserscheinungen, wie verblasste Wandfarbe oder leicht abgenutzter Teppich, sind in den meisten Fällen als normale Gebrauchsspuren zu werten und dürfen nicht mit der Kaution verrechnet werden. Entscheidend ist, ob die Schäden durch gewöhnliche Nutzung oder durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind.
Dokumentation ist entscheidend
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter bei Einzug und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll anfertigen. Darin sollten alle bestehenden Mängel festgehalten werden. Fotos können zusätzlich als Beweismittel dienen, um den Zustand der Wohnung klar zu dokumentieren.
Wie hoch darf der Einbehalt sein?
Der Vermieter darf nur die tatsächlichen Kosten für die Reparatur eines Schadens von der Kaution einbehalten. Diese müssen nachweisbar und angemessen sein. Eine übermäßige Pauschale oder Schätzung ist nicht zulässig. Auch die Kosten für den Zeitwert, nicht den Neuwert, müssen berücksichtigt werden. Ein zehn Jahre alter Teppich hat beispielsweise einen deutlich geringeren Wert als ein neuwertiger Bodenbelag.
Fristen für die Kautionsrückzahlung
Auch wenn Schäden vorliegen, muss der Vermieter die Kaution nicht unbegrenzt zurückhalten. In der Regel hat er sechs Monate Zeit, um etwaige Ansprüche geltend zu machen. Danach muss die Kaution – abzüglich der gerechtfertigten Kosten – zurückgezahlt werden.
Wann darf der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten?
In einigen Fällen kann der Vermieter sogar die gesamte Kaution einbehalten, etwa wenn:
- Massive Sachbeschädigungen vorliegen
- Hohe Mietrückstände bestehen
- Die Wohnung stark vernachlässigt wurde und umfangreiche Renovierungen nötig sind
Was tun, wenn die Kaution unrechtmäßig einbehalten wird?
Fühlt sich der Mieter ungerecht behandelt, sollte er zunächst versuchen, das Problem im direkten Gespräch mit dem Vermieter zu klären. Wenn das nicht hilft, kann ein schriftlicher Kautionsrückforderungsanspruch gestellt werden. Im Extremfall bleibt der Gang zum Anwalt oder Mieterschutzbund.
Tipp: Wenn die Mietkaution in ETFs angelegt wird. haben sowohl Mieter als auch Vermieter ein Interesse am Werterhalt der Kaution und letztendlich an einer Freigabe der Kaution ohne Mängel nach dem Mietverhältnis.
Fazit: Gut dokumentiert ist halb gewonnen
Die Mietkaution dient als wichtige Sicherheit für den Vermieter, darf aber nicht wahllos einbehalten werden. Klare Regeln und eine sorgfältige Dokumentation schützen beide Seiten vor unnötigen Konflikten. Wer beim Ein- und Auszug auf genaue Protokolle achtet, vermeidet viele Missverständnisse und Ärger rund um die Rückzahlung der Mietkaution.
