Unabhängig davon, für welches Mietkautionsdepot man sich entscheidet – ein Schritt für die erfolgreiche Einrichtung der Mietkaution ist für jedes Kautionsdepot gleich: Die Verpfändung. Es gibt gute Gründe für die Wahl des jeweiligen Depots, sei es weil man ein Managed Depot wünscht, bereits Erfahrung mit ETF Fonds hat und eines der günstigsten Depots mit XTrackers ETF Fonds nutzen möchte, bereits ETF-Fonds im eigenen Depot hat und diese für die Kaution genutzt werden sollen, oder aber den populären Vanguard ETF Fonds nutzen möchte. Die einzelnen Depots können auch im Vergleichsrechner direkt verglichen werden:
Nachdem das Depot eingerichtet wurde und die Investition in mindestens in der Höhe der Kaution getätigt wurde, bedarf es einer Verpfändung des Depots oder oder Fondsanteile an den Vermieter. Doch wie funktioniert das eigentlich?
Im Vergleich der einzelnen Mietkautionsdepots, gibt es aktuell 4 Depotbanken, die es ermöglichen ein Kautionsdepot einzurichten:
Da es aktuell noch jedesmal ein manueller Prozess ist die Verpfändung des Depots einzurichten, soll dieser Artikel eine Hilfestellung bieten und dies so detailliert wie möglich beschreiben.
Grundsätzlich ist jede Verpfändungserklärung als Vorlage zu sehen und alle Banken weisen darauf hin, dass dies eine Vorlage ohne jegliche Gewähr darstellt. Möchte man als Mieter oder Vermieter auf Nummer Sicher gehen, so ist eine eigenständige rechtliche Abstimmung zuvor sinnvoll. Die FFB hat bspw. folgende Haftungs-Formulierung direkt auf dem Formular:
Dieses Muster für die Verpfändung eines Investmentdepots zum Zwecke der Sicherung einer Mietkaution dient lediglich als Basis für die Formulierung einer Verpfändung im konkreten Fall. Die FFB übernimmt keinerlei Haftung für die Richtigkeit im Einzelfall. Wir empfehlen, die Formulierung mit einem Anwalt oder Wirtschaftsprüfer abzustimmen.
Inhaltsverzeichnis
Verpfändung eines Growney Kautionsdepots
Das Growney Kautionsdepot sticht dabei mit einer Checkliste und einer Vorlage für die Verpfändung hervor, welche direkt auf der Website von growney angeboten wird:
In der beispielhaften Verpfändungserklärung von growney werden die Daten des Mieters und Vermieters benötigt, sowie entweder die growney-Depotnummer oder aber das Datum des Depoteröffnungsantrages. Es werden außerdem Informationen zum Mietvertragsschlusses und des zu vermieteten Objektes benötigt, sowie die Information ob der Vermieter in Deutschland steuerlich ansässig ist und seine Steueridentifikationsnummer.
In der Verpfändungserklärung hießt es:
Die Sutor Bank ist berechtigt, dem Vermieter jederzeit ohne Prüfung der Pfandreife über den verpfändeten Bestand verfügen zu lassen und ihm jederzeit Auskunft über o. g. Depot zu erteilen. Eine Verfügung des/der Mieter/s ist nur mit Einwilligung des Vermieters oder nach Freigabe des Depots durch den Vermieter möglich.
Die Kosten der Verpfändung betragen einmalig 29,75€ (inkl. MwSt.) und werden dem angegebenen Depot belastet. Abschließend wird eine Unterschrift des Mieters sowie des Vermieters benötigt. Hat der Mieter diese Erklärung an die Sutor Bank geschickt, so erhalten im Anschluss sowohl Mieter als auch Vermieter jeweils eine separate Verpfändungsbestätigung. Dieser Verpfändungsbestätigung ist gut aufzubewahren, da diese benötigt wird, wenn die Verpfändung wieder aufgehoben werden soll.
Fragt der Vermieter die Kaution an, so gilt die übliche Auszahlungsdauer von 4-5 Bankarbeitstagen. (Abhängig vom Zeitpunkt der Beauftragung).
Die Anbieter Fondsdepotbank, FFB und DWS bieten jeweils ebenfalls eine Verpfändungserklärung als PDF-Datei an – diese kann man auf eigene Gewähr direkt nutzen, oder aber bei dem Fondsvermittler nachfragen. Anschließend unterstützt der Fondsvermittler bei der Verpfändung und stellt eine Verpfändungserklärung zur Verfügung.
Verpfändung bei einem Fondsdepot Bank Depots
Bei der Fondsdepot Bank erfolgt ähnlich wie bei der DWS keine Prüfung auf die Pfandreife, als Mieter wird man demnach nicht informiert, wenn ein Zugriff auf die verpfändeten Fondsanteile erfolgen soll.
PDF-Datei der Verpfändungsvereinbarung für ein Fondsdepotbank Mietkautionsdepot
In der Verpfändung der Fondsdepotbank gibt es folgenden Wortlaut bzgl. der Abtretung:
Gleichzeitig tritt/treten der/die Mieter die jeweiligen Herausgabeanspräche bzgl. der auf o.g. Depot verwahrten Investmentanteile sowie Erträgnisscheine bzw. das auf o.g. Geldkonto verbuchte Guthaben einschließlich Zinsen an den Vermieter ab. Der Vermieter nimmt die Abtretung hiermit an.
Die Bank ist berechtigt, den Vermieter jederzeit ohne Prüfung der Pfandreife über den verpfändeten Bestand auf dem/den o.g. Depot/s bzw. das verpfändete Guthaben auf dem/den Geldkonto/Geldkonten verfügen zu lassen. Eine Verfügung des/der Mieter/s ist nur mit Einwilligung des Vermieters oder nach Freigabe des Depots/Kontos durch den Vermieter möglich.
Die Bank ist berechtigt, den Vermieter jederzeit Auskunft über das o.g. Depot/Geldkonto zu erteilen.
Der/Die Mieter bevollmächtigt/bevollmächtigen den Vermieter, diese Verpfändung der Bank anzuzeigen.
Diese Verpfändungsabrede wird in drei Ausfertigungen unterzeichnet, wobei eine der Ausfertigungen vom Mieter und Vermieter an die Fondsdepot Bank GmbH, 95025 Hof, übersandt wird. Die Übersendung eines Originals dieser Verpfändungsvereinbarung an die Bank ist als Anzeige der Verpfändung anzusehen.
Wie funktioniert die Verpfändung bei einem FFB Kautionsdepots?
Man muss bei der FFB Bank konstatieren, dass die Verpfändungserklärung eine der ausführlichsten Dokumente im Vergleich darstellt. Es werden Hilfestellungen und Unterstützung in Form von Hinweisen gegeben, bspw.:
- Bitte senden Sie uns, zusammen mit diesem Formular, eine helle und lesbare Kopie Ihres Ausweisdokuments (Vorder- und Rückseite).
- Bei Hausverwaltung bitte ein Vertretungsverzeichnis beifügen.
- Die Durchführung der Unterschrift und der Legitimation sind von Ihrem persönlichen Ansprechpartner, einer Bank oder einem Amt zu bestätigen.
- Die Legitimation ist ohne Bestätigung nicht rechtsverbindlich.
PDF-Datei der Verpfändungsvereinbarung für ein FFB Mietkautionsdepot
Hervorzuheben ist hierbei, dass die FFB offenbar ebenfalls mit Hausverwaltungen bei einem Mietkautionsdepot zusammen arbeitet. Für die Verpfändung wird die FFB Depotnummer benötigt, die Daten zum Mieter und Vermieter oder aber zur Hausverwaltung. Außerdem gibt es gesonderte Möglichkeiten um Umschichtungen innerhalb vom Depot zu ermöglichen und Entgelte der Bank zu begleichen.
Die Verpfändung ist sehr ausführlich und enthält folgenden Wortlaut:
Auf dem FFB Mietkautionsdepot werden auf der Grundlage der „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ der Bank Investmentfondsanteile und Anteilbruchstücke gebucht. Bei Anteilbruchstücken besteht nur ein Anspruch auf Auszahlung des Gegenwertes.
Der Mieter verpfändet hiermit an den Vermieter alle Investmentfondsanteile und Anteilsbruchstücke, die in dem FFB Mietkautionsdepot gegenwärtig und künftig gebucht sind, sowie sämtliche gegenwärtig und künftig auf Zahlung von Geld gerichteten Ansprüche, die ihm auf Grund der „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ gegen die Bank zustehen sowie alle Ansprüche – vor allem Lieferungs- und Herausgabeansprüche -, die ihm wegen den in dem Depot gegenwärtig und künftig gebuchten, im In- oder Ausland ruhenden und/oder in Wertpapierrechnung gutgeschriebenen Investmentfondsanteilen zustehen.
Die Verpfändung erfolgt als Sicherheit für alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Zugleich tritt der Mieter zum Zwecke dieser Verpfändung hiermit seine Ansprüche gegen die Bank auf Herausgabe der Investmentfondsanteile an den Vermieter ab. Dieser nimmt die Abtretung an. Der Mieter verpflichtet sich, diese Verpfändung der Bank unverzüglich schriftlich anzuzeigen mit der Bitte, den Empfang der Anzeige dem Vermieter zu bestätigen. Zugleich bevollmächtigt der Mieter jedoch auch den Vermieter, die Verpfändung in seinem Namen anzuzeigen.
Der Vermieter ist im Rahmen dieser Verpfändung berechtigt, die dem Mieter zustehenden Rechte auf Auskunft über die jeweiligen Depotwerte bzw. den Wert der verpfändeten Investmentfondsanteile und Anteilsbruchstücke ohne Mitwirkung des Mieters geltend zu machen.
Der Vermieter stimmt hiermit folgenden Transaktionen zu:
- Umschichtungen innerhalb des Depots (Zug-um-Zug-Geschäft)
- Veräußerungen von Investmentfondsanteilen bzw. Anteilsbruchstücken zur Erfüllung der Ansprüche der Bank gegen den Mieter aus der bankmäßigen
Geschäftsverbindung sowie der vereinbarten Entgelte für den Berater oder den Vermögensverwalter.
Die Zustimmung gilt, solange sie nicht schriftlich gegenüber der Bank widerrufen wurde.Der Vermieter ist berechtigt, die Verwertung der verpfändeten Investmentfondsanteile und Anteilsbruchstücke ohne einen Nachweis der Fälligkeit der gesicherten Ansprüche (Pfandreife § 1228 Abs. 2 BGB) gegenüber der Bank führen zu müssen, zu betreiben. Die Bank wird den Mieter jedoch über das Verwertungsverlangen des Vermieters unterrichten und einen Verkauf der Anteile sowie eine Auszahlung des Gegenwertes nicht vor Ablauf von 4 Wochen seit Benachrichtigung vornehmen.
Bitte beachten Sie, dass für Immobilienfonds die Herausgabe und Verwertung durch gesetzliche Regelungen eingeschränkt ist.
Der Mieter verzichtet gegenüber dem Vermieter auf die Einrede der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit (§§ 1211, 770 BGB). Änderungen der numerischen Bezeichnung des o. g. Depots lassen diese Verpfändung unberührt.
Der Mieter versichert, dass er unbeschränkter Inhaber bzw. Eigentümer der gegen die Bank gerichteten Ansprüche aus dem o. g. Depot und der darin verwahrten Investmentfondsanteile und Anteilbruchstücke ist.
Ebenfalls versichert der Mieter, dass er über die genannten Ansprüche nicht bereits anderweitig verfügt hat und diese Ansprüche nicht mit Rechten Dritter belastet sind, außer den vorrangigen Rechten und Ansprüchen (insbesondere Entgeltforderungen), die der Bank nach ihren „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ gegen den Mieter zustehen.
Im Vergleich zur Verpfändung bei der DWS, ist hier zumindest ein Teil mieterfreundlicher, denn es heißt dass die Bank den Mieter über das Verwertungsverlangen des Vermieters unterrichten wird und einen Verkauf der Anteile sowie eine Auszahlung des Gegenwertes nicht vor Ablauf von 4 Wochen seit Benachrichtigung vornehmen wird. Dies steht im krassen Kontrast zur DWS, welche nichts prüft und sofort auszahlt.
Ein DWS Mietkautionsdepot verpfänden
Die Verpfändungserklärung bei einem DWS Depot ist die Übersichtlichste im Vergleich. Hervorzuheben ist hierbei der Zusatz, dass Streichungen von einzelnen Formulierungen unzulässig sind. Dies lässt darauf schließen, dass die DWS dieses Formular rechtlich abgesprochen hat und dieses nur in dieser Form akzeptiert.
Für die Nutzung der Verpfändung benötigt man die Daten zum Depotinhaber, die Investmentfonds-Nr., welche verpfändet werden soll. Das Einfachste Vorgehen bei der DWS ist daher ein Bestand von einem Fonds, der entweder komplett oder in Stückzahl verpfändet werden soll. Außerdem muss möglichst genau bezeichnet werden, wozu die Sicherung dient – hier erfolgt in der Regel die Eingabe „Mietsicherheit/Mietkaution – Wohnung xyz, Mietvertrag vom …“
PDF-Datei der Verpfändungsvereinbarung für ein DWS Mietkautionsdepot
In der Erklärung heißt es kurz und knapp:
Zum Zwecke der Verpfändung trete/n ich/wir meine/unsere Ansprüche auf Herausgabe der Wertpapiere/Depotwerte an den Pfandnehmer ab. Folgende Verwertungsregelung wird vereinbart: Der Pfandnehmer kann bei Fälligkeit der oben bezeichneten Forderung die Zahlung des Gegenwertes von der DWS Investment GmbH verlangen. Ein Nachweis der Fälligkeit/Durchsetzbarkeit der Forderung gegenüber der DWS Investment GmbH ist nicht erforderlich. Die DWS Investment GmbH ist nicht zu einer Prüfung der Pfandreife verpflichtet. Die Verpfändung wird von mir/uns hiermit der DWS Investment GmbH angezeigt. Entgelte und Kosten der DWS Investment GmbH können durch den Verkauf verpfändeter Anteile beglichen werden.
Dass bei der DWS tatsächlich keine Prüfung der Pfandreife stattfindet ist nicht besonders Mieterfreundlich, gleichzeitig ist das DWS Depot auch eines der Günstigsten Depots am Markt.
Fazit zur Verpfändung eines Mietkautionsdepots
Die Nutzung eines Mietkautionsdepot verspricht 2021 immer noch die höchste Rendite auf die Mietkaution. Bei der Verpfändung der Anteile gibt es jedoch enorme Unterschiede. Die DWS ist mit der Vorlage sehr spartanisch und es erfolgt keine Prüfung auf Pfandreife. Auch wenn bei der Fondsdepot Bank die Verpfändung bereits ausführlicher erfolgt, neben der Legitimierung des Mieters auch eine des Vermieters erforderlich ist, erfolgt hier ebenfalls keine Prüfung der Pfandreife im Schadensfall. Lediglich die Verpfändungsurkunde bei dem FFB Kautionsdepot hat entsprechende Passagen enthalten, die auf einen Benachrichtigung an den Mieterschutz hinweisen – auch hier erfolgt zu Beginn die Legitimierung sowohl des Mieters als auch des Vermieters. Bei dem Growney Kautionsdepot erfolgt ebenfalls keine Prüfung der Pfandreife, ob der Mieter bei Zugriff benachrichtigt wird ist unklar.