Vermietung als Nebeneinkommen: Ab wann lohnt sich eine Verwaltung?

Viele private Vermieter starten klein – etwa mit einer Eigentumswohnung, die sie nicht selbst nutzen, oder einem geerbten Haus. Die Mieteinnahmen sind ein willkommenes Nebeneinkommen und tragen zur Vermögensbildung bei. Doch mit der Zeit wächst der Verwaltungsaufwand: Nebenkostenabrechnungen, Reparaturanfragen, Neuvermietungen oder die ordnungsgemäße Verwaltung der Mietkaution kosten Zeit, Nerven und oft auch juristisches Wissen.

Die zentrale Frage lautet: Ab wann lohnt es sich, eine professionelle Hausverwaltung einzuschalten?

Nebeneinkommen durch Vermietung – ein Überblick

Die Vermietung von Wohnraum ist für viele ein attraktiver Baustein zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen gilt „Betongold“ als wertbeständig. Doch Nebeneinkommen ist nicht gleich passiv: Wer vermietet, wird schnell zum Unternehmer im Kleinformat.

Typische Aufgaben:

• Mietverträge erstellen und prüfen
• Mietkaution rechtssicher verwalten
• Mieteingänge kontrollieren
• Nebenkostenabrechnungen erstellen
• Reparaturen und Modernisierungen organisieren
• Kommunikation mit Mietern

Ab wann wird der Aufwand zu groß?

Ob sich eine Verwaltung lohnt, hängt weniger von der Höhe der Mieteinnahmen ab, sondern von der Anzahl der Objekte und der persönlichen Belastbarkeit.

Typische Schwellenwerte:

• 1–2 Wohnungen: Meist noch gut selbst zu managen, sofern man Zeit und Grundwissen hat.
• 3–5 Wohnungen: Verwaltungsaufwand steigt deutlich (mehrere Abrechnungen, mehrere Mieter).
• Ab 6 Einheiten: Professionelle Verwaltung lohnt sich fast immer, da Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltungen komplexer werden.

Welche Vorteile bringt eine Hausverwaltung?

Eine professionelle Verwaltung nimmt Vermietern nicht nur Arbeit ab, sondern reduziert auch Risiken:

• Rechtssicherheit: Mietrecht ändert sich regelmäßig. Eine Verwaltung kennt aktuelle Vorschriften.
• Zeitersparnis: Kein Stress mit Handwerkern oder Nebenkostenabrechnungen.
• Bonitätsprüfung neuer Mieter: Senkt das Risiko von Mietausfällen.
• Kautionsverwaltung: Die Mietkaution wird rechtssicher auf einem Treuhandkonto geführt – hier können digitale Lösungen wie Smartmiete eine kostenlose und transparente Alternative bieten.
• Werterhalt der Immobilie: Regelmäßige Instandhaltung schützt langfristig die Rendite.

Kosten einer Hausverwaltung

In der Regel liegen die Kosten zwischen 20 und 30 Euro pro Wohneinheit im Monat. Für eine Wohnung sind das etwa 240–360 Euro im Jahr. Bei höheren Mieteinnahmen fällt dieser Betrag kaum ins Gewicht, bei kleinen Wohnungen kann er den Gewinn jedoch merklich schmälern.

Zusätzlich können für die Mietverwaltung (z. B. bei Neuvermietung) einmalige Kosten anfallen – häufig eine Monatsmiete als Provision.

Lohnt sich die Verwaltung? – Die Faustregel

Eine Verwaltung lohnt sich dann, wenn:

• die eigenen zeitlichen Ressourcen nicht mehr ausreichen,
• rechtliche Unsicherheit besteht,
• mehrere Einheiten parallel betreut werden,
• die Immobilie nicht in der Nähe liegt,
• man das Nebeneinkommen stärker als passives Investment versteht.

Wer nur ein einzelnes Objekt besitzt und Freude an der Vermietung hat, kann vieles selbst erledigen. Wer jedoch Stress reduzieren und rechtliche Risiken minimieren möchte, ist mit einer Hausverwaltung auf der sicheren Seite.

Fazit

Die Vermietung als Nebeneinkommen kann eine wertvolle Einkommensquelle und eine sichere Altersvorsorge sein. Doch mit steigender Anzahl an Wohnungen oder wachsendem Verwaltungsaufwand stellt sich die Frage nach einer professionellen Unterstützung. Ab etwa drei bis fünf Wohneinheiten ist eine Verwaltung oft sinnvoll – insbesondere, wenn Zeitersparnis, Rechtssicherheit und Werterhalt im Vordergrund stehen.

Wer klein beginnt, sollte zumindest bei der Mietkaution auf eine rechtssichere Lösung achten – hier bieten digitale Treuhandkonten wie Smartmiete eine moderne und kostenfreie Möglichkeit.