Bausparen mit Mietkaution – Ein Modell der Vergangenheit

Ursprünglich aus dem Ingenieur-Bereich von Flugzeugen wurde das KISS-Prinzip geprägt. Keep it simple and stupid. Das Prinzip beruht darauf für eine Problemstellung eine möglichst einfache und leicht verständliche Lösung zu finden. Mittlerweile wurde das Prinzip auf weitere Berufsbereiche ausgeweitet, bspw. in die Softwareentwicklung und dient dort dazu komplexe Systeme so einfach zu gestalten dass diese von möglichst vielen Softwareentwicklern geändert und angepasst werden können.

Auch in Finanzangelegenheiten kann der Grundsatz angewandt werden, nichts ist schlimmer als komplexe Finanzprodukte bei denen später niemand mehr durchblickt oder aber die Transparenz bzgl. der Gebühren und Kosten schlicht nicht gegeben ist.

Eine Möglichkeit die Mietkaution in der Vergangenheit anzulegen, war die eines Bausparvertrages. Diese Art von Finanzprodukt ist nicht per se schlecht, wenn jedoch mehr Komplexität darin gebündelt wird dann stellt sich die Frage der Sinnhaftigkeit.

Bausparvertrag als Mietkaution – eine gute Idee?

Die Werbung für einen Bausparvertrag ist verlockend. So heißt es bspw. den Grundstein für die eigenen vier Wände zu setzen, oder aber es wird damit geworben heute Mieter zu sein und Morgen bereits Eigentümer. Und wenn man plant eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, so kann ein Bausparvertrag eine Möglichkeit sein günstige Darlehenszinsen zu erhalten.

Nach unseren Recherchen gab es jedoch lediglich einen Anbieter, der einen Bausparbertrag mit einer Mietkaution gekoppelt hat: Die BHW Bausparkasse AG.

Bei der BHW zahlt man aktuell 1,6% der Bausparsumme als Abschlussgebühr, zusätzlich muss dann natürlich noch die Kautionssumme in den Bausparvertrag eingezahlt werden.

Das Produkt wir ebenfalls damit beworben, dass man sich die Wohnungsbauprämie damit sichern kann, diese wäre bei Singles 70€/Jahr, bei Ehepaaren 140€/Jahr – allerdings nur wenn man als Single weniger als 35.000€ zu versteuern hat, bei Ehepaaren sind es 70.000€/Jahr.

1,6% Abschlussgebühr sind enorm, wenn man dies einem regulären Kautionskonto oder Kautionsdepot gegenüberstellt – selbst wenn man dafür natürlich primär die Dienstleistung des Bausparkredits begleicht. Es kann sich im Grunde genommen nur lohnen, wenn man sowieso nach einer  Möglichkeit für einen Bausparvertrag gesucht hat und gleichzeitig umzieht und eine Mietkaution hinterlegen möchte. Aktuell gibt es auch Bausparverträge mit günstigeren Abschlussgebühren, selbst die BHW bietet Angebote mit 1% oder 1,25% Gebühren an.

Attraktive Sollzinsen bei einem Kredit sichern?

Bausparverträge dienen dazu sich zu einem bestimmten Zeitpunkt bereits im Voraus günstige Sollzinsen zu sichern. Es ist damit eine Wette auf die Zukunft und auf steigende Zinsen. Bei dem BHW Produkt WohnBausparen für 15 Jahre, welches für die Mietkaution genutzt werden kann, wären dies 2,35% Sollzinsen. Ein Blick auf die aktuellen Hypothekenzinsen ist jedoch ernüchternd:

Aktuelle Hypothekenzinsen für 15 Jahre – Quelle: baufi24.de

Wenn man demnach heute eine Immobilie mit 100% Beleihungswert finanzieren möchte, erhält man einen günstigeren Zins als der beworbene Sollzins des Bausparvertrages.

Selbstverständlich bleiben die aktuell niedrigen Zinsen nicht so starr, niemand weiß wie sich die Sollzinsen für Baudarlehen in den nächsten Jahren entwickeln werden. In den vergangenen Jahren sind diese immer weiter gefallen, aktuell scheinen dieses wieder anzuziehen.

Was jedoch ebenfalls für eine Rolle für einen Bausparvertrag spielt, sind die Guthabenzinsen auf das bereits eingezahlte Kapital. Bei dem BHW Produkt sind dies 0,1% p.a. Basisverzinsung – immerhin mehr als auf einem Mietkautionskonto mit aktuell 0,01% Zinsen, allerdings bindet man sich für diese Verzinsung ebenfalls für 15 Jahre an den Bausparvertrag. Bei einem Kautionskonto hat man 3 Monate Kündigungsfrist.

Vermögenswirksamen Leistungen mit der Mietkauton koppeln

Zuletzt ist es ebenfalls möglich vermögenswirksamen Leistungen (VL) mit dem Bausparvertrag zu koppeln. Hier hat der Bausparvertrag mit Mietkaution tatsächlich ein Alleinstellungsmerkmal, es gibt nämlich keine andere Form der Mietkaution bei der man die vermögenswirksamen Leistungen koppeln kann.

Wenn man als Arbeitgeber vermögenswirksamen Leistungen durch den Arbeitgeber erhält, so ist dies aktuell maximal 40€/Monat, die in einen Banksparplan, einen Fondssparplan oder eine Baufinanzierung eingezahlt werden kann. Die Depotanbieter, welche ebenfalls VL-Wertpapierdepots anbieten sind bspw. das Finvesto VL-Depot oder aber das Oskar-VL Depot. Diese zwei Anbieter erlauben jedoch keine Verpfändung für eine Mietkaution.

Lediglich VL-Aktienfonds wie bspw. ETFs auf Weltaktienindex von iShares (A0RPWH) und Xtrackers (DBX1MW) eignen sich für vermögenswirksame Leistungen und können bspw. in einem DWS oder FFB Mietkautionsdepot genutzt werden. Hier sind die VL-Aktienfonds jedoch in einem separaten Depot enthalten und können nicht verpfändet werden.

Gleichzeitig macht eine Kopplung aus VL und Mietkaution auch wieder einiges komplizierter und das anfangs erwähnte Prinzip von KISS wird über Bord geworfen. So gibt es bspw. eine Sperrfrist von 7 Jahren, in welcher die Fondsanteile nicht entnommen werden dürfen, ohne die Förderung zu verlieren. Tritt nun bspw. ein Schadensfall bei Auszug aus der Immobilie ein und die Kaution wird benötigt, so ist dies für den Depotinhaber nicht förderlich.

Welche einfachen Alternativen gibt es zum Mietkaution Bausparvertrag?

Wem eine Kopplung aus Bausparvertrag, Vermögenswirksamen Leistungen, Wohnbauprämie und Mietkaution zu komplex erscheint und lieber eine einfacherer transparente Lösung sucht, jedoch eine höhere Rendite auf die Mietkaution wünscht, der findet diese mit einem Mietkautionsdepot.

Eines der einfachsten Kautionsdepots mit einer transparenten Kostenstruktur ist das Growney Mietkautionsdepot. Als Mieter kauft man ETF-Aktienfonds nach einer zuvor definierten Anlagestrategie die zu dem ermittelten Risikoprofil passt. Diese werden dann in der Höhe der Mietkaution an den Vermieter verpfändet.