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Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, welche der Mieter bei dem Vermieter hinterlegt, wenn eine Immobilie gemietet wird. Die Sicherheitsleistung kann der Vermieter verlangen um bspw. Forderungen geltend zu machen, welche Ihm bei Nichterfüllung der Forderungen eine Möglichkeit bieten diese auszugleichen.

Möglichkeiten die Mietkaution zu hinterlegen

Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten die Mietkaution seit der Mietrechtsnovelle zu hinterlegen. Lange Zeit gab es lediglich die Möglichkeit eine Kaution auf einem Konto, dem Mietkautionskonto zu hinterlegen – dies hat sich mittlerweile geändert. Es gibt die Möglichkeit eine Mietkautionsbürgschaft (auch Kautionsschutzbrief oder Kautionsbürgschaft genannt) abzuschließend, hierbei bürgt eine Versicherung für die Kaution, man bezahlt jährliche eine Versicherungsgesellschaft jedoch mit einem maximalen Anteil von 3-5% der eigentlichen Kautionssumme. Oder aber eine Bankbürgschaft – hier bezahlt man einen ähnlichen jährlichen Betrag, muss jedoch keine Kaution hinterlegen – die Bank bürgt für den Mieter. Außerdem gibt es ebenfalls die Möglichkeit die Mietkaution in einem Mietkautionsdepot zu hinterlegen. Je nach Art der Kautonshinterlegung sind die Kosten und die Rendite unterschiedlich ausgelegt und können in verschiedenen Lebenssituationen Sinn ergeben. Es gibt hierbei keine Richtige oder Falsche Art der Mietkaution, viel eher für die jetzige Lebenssituation eine passende Art die Kaution zu hinterlegen. Möchte man alle Möglichkeiten gleichzeitig berechnen, so bietet sich der Rechner für die Mietkaution an.

Unterschiede der Möglichkeiten die Mietkaution zu nutzen

 MietkautionsdepotMietkautionskontoMietkautionsbürgschaft
KautionssummeKautionsumme muss vorhanden seinKautionsumme muss vorhanden seinKautionsumme muss nicht vorhanden sein
KostenAnteilig für Depotsumme + Fixkosten einmaligKeine Kosten3-5% der Kautionssumme
GewinnVergleichsweise hochSehr geringNicht vorhanden
Mieter/VermieterMöglich für Mieter und Vermieter einzurichtenMöglich für Mieter und Vermieter einzurichtenMöglich für Mieter einzurichten
EinfachkeitModeratEinfachSehr einfach

Bei diesen Möglichkeiten ist die Lebenssituation daher entscheinded – also ob man Kapital verfügbar hat um die Kaution zu hinterlegen, oder aber ob man Liquidität benötigt und die Kaution nicht in voller Summe hinterlegen kann oder möchte.

So können Sie ein Depot für die Mietkaution nutzen

Ein Depot ist nichts anderes als ein Konto mit einem anderen Namen und der Möglichkeit Sachwerte oder Verbindlichkeiten zu hinterlegen. Hat man als Mieter bisher noch kein Depot, so ist die Einrichtung einfach und vergleichbar mit der Einrichtung eines Kontos – lediglich die Angabe des Sicherheitsbedürfnisses und Erfahrung mit Wertpapierhandel wird abgefragt. Dies erfolgt aus regulatorischen Gründe der Bank, welche dem Depotinhaber diese Informationen abfagen müssen um Ihre eigenen Sicherheitsregulierungen gerecht zu werden.

Möchten Sie als Mieter ein Depot eröffnen, so können Sie dies einfach online machen – es gibt verschiedene Anbieter von Depots, welche für die Mietkaution geeignet sind. Nicht jedes Depot ist hierfür geeignet, in der Regel gibt es lediglich Fonds-Depots, als Depotanbieter die sich auf Fonds spezialisiert haben. Die Depotanbieter können eine Bürgschaftsurkunde ausstellen – diese ist erforderlich für den Vermieter, sodass dieser im Zweifelsfall die Kaution liquidieren kann, bzw. darauf vom Depotinhaber Zugriff erhält.

In dem Depot für die Mietkaution liegen somit Fonds, welche dem Vermieter verpfändet werden. Der Depotanbieter stellt hierbei die Bürgschaftsurkunde gegenüber dem Vermieter aus. Anschließend wurde die Mietkaution durch den Mieter geleistet.

Wollen Sie für Ihre Mietkaution ein Depot nutzen?

Ist es möglich ein Depot für mehrere Mieter zu nutzen?

Die Frage nach einem Depot für mehrere Mieter kann aus unterschiedlicher Perspektive betrachtet werden. Möchte der Vermieter das Depot nutzen um die Kaution für den Mieter zu hinterlegen, so legt er dieses Depot unter seinem Namen an, analog zu einer Barkaution, oder aber wenn der Vermieter ein Kautionskonot nutzen würde. Eine Verpfändungserklärung ist nicht notwendig – theoretisch ist es möglich mehrere Mieter in einem Depot zu führen, sofern der Vermieter hierbei noch die Übersicht hat, welche Kautionssumme er für welchen Mieter genutzt hat um welche Fondsanteile zu kaufen. Die Option, dass der Mieter das Depot selber führt ist jedoch wesentlich eleganter, da dieser dem Vermieter die Bürgschaftserklärung überreicht und die Abrechnung der Rendite und Kapitalertragssteuer komplett bei dem Mieter liegt. Hierbei ist es wie bei jedem Depot und Kautionskonto möglich mehrere Personen als Inhaber anzumelden. Häufig wird dies bspw. bei Lebensgemeinschaften oder Ehepaaren so gehandhabt, sodass beide Zugriff und Befugnis für die Kapitalanlage haben. Hierfür wird bei dem Depotantrag sowohl der primäre Inhaber, als auch der zweite Inhaber angegeben.

Die Auflösung des Mietverhältnisses und Mietkautionsdepots

Mietkaution berechnenDas Mietverhältnis wird gekündigt, entweder durch Vermieter oder Mieter und der Mieter zieht aus der Immobilie aus. Was passiert nun mit dem Kautionsdepot – wie erfolgt die Auflösung des Mietkautionsdepots? Bei Ende des Mietverhältnisses zieht der Mieter aus der Immobilie aus und übergibt dem Vermieter die Schlüssel und macht in der Regel eine Abnahme. Werden keine Mängel erkannt und bestehen durch den vermieter keine Forderungen mehr gegenüber dem Mieter bspw. in Form einer anteiligen Nebenkostenabrechnung, so kann der Vermieter dem Mieter die Bürgschaftsurkunde wieder zurück geben. Mit der Bürgschaftsurkunde hat der Mieter nun die Möglichkeit die Kaution zurück zu erhalten, bzw. die Fondsanteile wieder zu verkaufen oder umzuschichten. Dies war zuvor nicht möglich und wird erst durch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde ermöglicht.

Der Mieter kann das Depot selbstverständlich nach dem Mietverhältnis weiterführen und bspw. für das nächste Mietverhältnis nutzen, oder schlicht als Vorsorge und Investition mit einer guten Rendite.

Ist ein Mietkautionsdepot auch für Vermieter interessant?

Mietkaution geleistet - fertig für den EinzugNeben der Möglichkeit, dass der Mieter das Depot selber anlegt und an den Vermieter verpfändet ist ein Kautionsdepot derzeit leider für Vermieter umständlich und weniger interessant. Der Vermieter hat  laut BGB § 551 Absatz 3 die Verpflichtung die Kaution mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu einem üblichen Zinssatz anzulegen. Häufig fällt hier die Wahl auf ein Mietkautionskonto, weil dies historisch häufig so eingerichtet wurde, gelernt ist und es bspw. Werkzeuge wie Vermieterkonten gibt um mehrere Mieter am Besten gleichzeitig mit der Kaution zu verwalten. Der übliche Zinssatz ist jedoch in einer Niedrigzinphase mit Negativzinsen entweder bei 0% oder aber 0,01% ausgelegt. Werden durch die Zentralbank weiterhin Negativzinsen vergeben, so sind die Banken gezwungen Gewinnen zu erzielen und Kosten einzusparen, welche entweder durch Weitergabe der Negativzinsen resultieren oder aber durch Anhebung der Kosten.

Mietkautionskonten wurden von verschiedenen Banken entweder kostenfrei oder aber mit einer Kostenpauschale bei Einrichtung oder Ausstellung der Bürgschaftsurkunde (bis zu 30€) berechnet. Ein Vermieter würde versuchen die Kosten zu vermeiden und im Sinne des Mieters zu handeln – auch aus Eigeninteresse für eine wertbeständige Mietsicherheit.

Hier greift das Mietkautionsdepot – auch wenn die Renditen von 4-9% weit höher als der übliche Zinssatz ist, so handelt der Vermieter doch maßgeblich im Sinne des Mieters die Kaution zu erhalten oder zu vermehren, sodass auch der Vermieter trotz Inflation und Negativzinsen weiterhin eine Sicherheit hat. Andersfalls könnte die Situation in einem längeren Mietverhältnis entstehen, dass die geforderten 3 Monatskaltmieten nicht mehr den Gegenwert bieten, welcher als Sicherheit notwendig ist.

Bei der Einrichtung des Mietkautionsdepots müsste ein Vermieter ebenso vorgehen wie ein Mieter und zunächst ein Fonds Depot anlegen und von dort die Kautionssumme einziehen lassen um anschließend Fonds-Anteile zu kaufen welche anschließend verpfändet werden. Somit wäre das Kapital treuhändisch und insolvenzsicher getrennt vom sonstigen Vermögen verwahrt.

Kann ein Vermieter das Depot als Kautionsmöglichkeit ablehnen?

In BGB § 551 steht, dass sich die Vertragsparteien auch auf andere Kautionsmöglichkeiten einigen können. Gelichzeitig hat das Landgericht 2015 entschieden, dass ein Vermieter auch eine Kautionsmöglichkeit ablehen darf. Hierbei stellt sich immer die Frage nach dem Grund der Ablehnung. Es gibt hierfür verschiedene Erklärungsmöglichkeiten:

  • Unwissenheit über das Produkt
  • Zweifel an der Sicherheit der Kaution
  • Der Vermieter vermutet Komplikationen bei der Abwicklung
  • Die Vorteile werden nicht erkannt

Selten wird an der Bonität des Mieters gezweifelt, wenn dieser ein Mietkautionsdepot als Kautionsmöglichkeit vorschlägt. Ein Depot zeigt eher dem Vermieter, dass sich der Mieter mit Finanzen auseinandersetzt und hierbei auch höhere Renditen erzielen möchte, selbst wenn es sich „nur“ um die Einlage der Mietkaution handelt.

Als Mieter kann man seinen Vermieter über die Möglichkeiten zuvor informieren und fragen, ob diese Kautionsart für den Vermieter denkbar ist. Gleichzeitig hat man die Chance darüber zu berichten und die Informationen zu der Situation mit den niedrigen Zinsen und höheren Rendite in einem Depot hinweisen. Es hilft ebenfalls die Art des Fonds zu erläutern, auf welche die Kaution hinterlegt wird. Ein Weltfonds, wie bspw. dr MSCI World ist sehr breit gestreut und birgt ein vergleichsweise geringes Risiko bzgl. der Sicherheit. Ein Chart des ausgewählten Fonds der letzten Jahrzehnte ist ein Hilfsmittel, welches Zweifel zu Sicherheiten zerstreuen können.

Wird das Mietkautionsdepot unabhängig der genannten Gründe und Vorteile trotzdem abgelehnt ist häufig Kommunikation die beste Möglichkeit. Der Vermieter ist nicht für die Akzeptanz verpflichtet – sprechen Sie jedch mit Ihm über Vorbehalte, oder Sorgen und nutzen Sie die Chance der Kommunikation.

Mietkaution für Mietkautionsdepot berechnen

Achtung: Nicht für jede Kautionshöhe ist ein Mietkautionsdepot sinnvoll. Im Gegensatz zu einem Mietkautionskonto kostet das Depot jährliche Gebühren und auch das Halten der Fonds ist kostenpflichtig. Die hinterlegte Investitionssumme (Kautionssumme) sollte eine gewisse Höhe haben, um über einen gewählten Zeitraum die enstprechende Rendite zu erzielen, welche ebenfalls die Kosten abdeckt. Sind die Kosten höher als die Rendite, so ist die Anlage nicht sinnvoll. Berechnen Sie nun hier Ihre persönliche Mietkaution für Mietkautionsdepotanbieter mit einer durchschnittlichen Fondsrendite, welche mit 4% angegeben wurde:

Was ist ein Fonds?

Ein Fonds ist eine Zusammenstellung von verschiedenen Finanzinstrumenten und Investments, welche hauptsächlich genutzt werden um eine Risikodiversifizierung zu ermöglichen. Fondsanteile sind Anteilsscheine an einem Investment in Aktien, Anleihen oder Immobilien. Die Erträge aus den Investments in Fonds fließen anteilig an die Fondsanteilshalter.

Der Mieter als Investor kann somit aus verschiedenen Fonds auswählen und hat bereits aufgrund der Struktur des Investments eine natürliche Diversifikation, welche sowohl dem Mieter als Investment zugute kommt als auch dem Vermieter als Sicherheit.

Es gibt aktiv und passiv gemanagete Fonds, also in was investiert werden soll und in welchen Anteilen das Investment geschehen soll. Aktive Fonds haben in der Regel eine höhere Kostenstruktur als passive Fonds.

Welche Fonds sind für das Mietkautionsdepot geeignet?

Für die Anlage der Mietkaution sind je nach Depotanbieter (DWS, Fondsdepot Bank oder FFB) unterschiedliche Arten von Fonds verfügbar. Dies ist im Grunde genommen auch die schwierigste Frage, bei der Anlage einer Mietkaution. Bei DWS ist es möglich aus 2.400 Fonds auszuwählen, bei FFB sind es über 7.000 Fonds, welche für die Mietkaution genutzt werden können, bei der Fondsdepot Bank sind es 9.000 Fonds. In der Regel wird lediglich 1 Fond für die Kautionssumme gewählt, es ist jedoch auch möglich Fondsanteile von unterschiedlichen Fonds zu kaufen oder zu nutzen.

Die Auswahl des Fonds, in welchen für die nächsten Jahre der Miete investiert sein wird, sollte gut überlegt werden – dieser ist die Sicherheit für Vermieter und mittelfristige Investition des Mieters

Um hierbei eine Unterstützung zu geben und Möglichkeiten aufzuzeigen, werden 2-3 Fonds vorgestellt:

MSCI World

Ein Indexfond welcher die größten Industrie-Nationen der Welt abbildet und Aktien derer Unternehmen kauft. Es gibt die Möglichkeit diesen Fonds als kostengünstigen passiven ETF-Fonds (Exchange Traded Fund) einzurichten. Es gibt eine Reihe von Anbietern von MSCI World Fonds, bspw. DWS oder Xtrackers. Möchte man ein ETF-Fond im Mietkautionsdepot hinterlegen, so werden hierfür in der Regel geringe Servicegebühren von 2-4€ je Kauf und Verkauf genommen, die Verwaltungsgebühren sind für diese Fonds jedoch wesentlich günstiger als bei aktiv gemanagten Fonds.

Arero Fonds

Ein Weltfonds, welcher alle Länder der Erde abdecken soll. Hierzu gibt es mehr Informationen bspw. auf arero.de  – die Daten dazu: WKN: DWS0R4 / ISIN: LU0360863863. Der Arero Fonds ist vergleichsweise günstig und bietet eine hohe Abdeckung und Diversifikation.

MSCI All Countries World Index

Neben den größten Industrie-Nationen der Welt, sind hierbei ebenfalls die Schwellenländer enthalten. Auch hierbei ist es möglich diesen Fonds als passiven ETF-Fonds anzulegen. Möchte man auf einem Mietkautionsdepot ein ETF mit Emerging Countries nutzen, so zählen hierzu laut MSCI die folgenden Länder: Ägypten, Argentinien, Brasilien, Chile, China, Griechenland, Indien, Indonesien, Katar, Kolumbien, Malaysia, Mexiko, Pakistan, Peru, Philippinen, Polen, Russland, Saudi-Arabien Südafrika, Südkorea, Taiwan, Thailand, Tschechien, Türkei, Ungarn, Vereinigte Arabische Emirate.

Die größten aktiv verwaltenden Fonds sind häufig Aktienfonds wie bspw. der DWS Top
Dividende LD (WKN 984811), der DWS Vermögensbildungs-fonds I LD (WKN 847652), der Templeton Growth
(Euro) Fund A (acc) EUR (WKN 941034) oder der UniGlobal (WKN 849105).

Achten Sie bei der Auswahl der Fonds auf die TER (Total Expense Ration), ob die Fonds ausschüttend oder thesaurierend sind und wie hoch die Gebühren im Endeffekt sind. Nur damit können Sie Ihren tatsächlichen Kosten und Ihre Rendite ermitteln. Über einen langfristigen Zeitraum von mehreren Jahren Miete, sind die Kosten für den Fonds nicht unerheblich.

Wie funktioniert das mit den Gebühren?

Ein Mietkautionsdepot kostet Gebühren, gleichzeitig kostet ebenfalls die Verwaltungs des Fonds Gebühren. Diese werden in der Regel von einem Verrechnungskonto eingezogen. Wenn Sie einen ausschüttenden Fonds wählen, so erhalten Sie während dem Mietverhältnis bereits eine Rendite ausgezahlt, welche Sie mit den Gebühren verrechnen können. Wird ein thesaurierender Fonds gewählt, so werden die Gewinne wieder reinvestiert und tragen letztendlich zu einer höheren Rendite bei – die unterjährigen Kosten müssen jedoch von einem separaten Konto beglichen werden.

Neben diesen Fonds ist es natürlich auch möglich individuell einen Fonds in einem Fonds-Finder zu suchen und hierbei den Investitionsschwerpunkt zu setzen. So kann man in einem Fondsfinder grundsätzlich wählen ob man nur ETF Fonds nutzen möchte, zusätzlich ist eine Einschränkung in die Art (Aktienfonds, Alternative Investments, Branchenfonds, Dachfonds, Geldmarktfonds, Gemischte Fonds, Immobilienfonds, Rentenfonds, Sonstige Fonds oder Strukturierte Fonds möglich und anschließend in die jeweiligen Regionen der Erde, oder aber in bestimmte Länder. Außerdem ist es häufig möglich nach bestimmten Ratings (Feri, S&P,  FWW) die Fonds zu filtern und auszuwählen. Kennzahlen wie die Performance in den letzten 1, 3, 5 oder seit Auflage des Fonds sowie die Volatilität sind außerdem Indikatoren, nach welchen man Fonds auswählen kann, die sich für die Mietkaution eignen.

Auf Fonds-Supermarkt gibt es außerdem eine Liste der Topseller im Fondskauf.

Robo Advisor für die Auswahl der Fonds verwenden

Möchte man als Anleger nicht selber die Fonds aktiv auswählen, sondern dies durch einen Vermögensverwalter abwickeln, so eignet sich hierfür ebenfalls ein Robo-Advisor. Dieser legt die Investitionssumme automatisch in verschiedene ETF-Fonds an, sodass die Auswahl für den Anleger entfällt.

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Können einzelne Aktien im Depot gekauft werden?

Da die Mietkaution in einem speziellen Fonds-Depot hinterlegt wird, in welchem lediglich Fonds hinterlegt werden können ist die Verwaltung und Hinterlegung von einzelnen Aktien nicht vorgesehen. Hierfür wird ein separates Aktiendepot benötigt. Durch die Fokusierung auf Fonds, können die Anbieter im Bereich Mietkautionsdepot günstüge Konditionen aufgrund der internen Kostenstruktur ermöglichen.

Es ist jedoch möglich Investmentfonds für das Depot auszuwählen, welche sich lediglich aus Aktienanteilen zusammen setzen. In der Regel werden die Fonds jedoch in unterschiedliche Firmen investieren, Branchen wie bspw. Bio-Chemie sind jedoch möglich.

Wie funktioniert eine Umschichtung im Depot?

Über einen längeren Zeitraum werden weitere Anteile des Fonds aufgrund der Rendite erworben, je nachdem ob physisch oder synthetisch thesaurierend oder ausschüttend als Fondsart ausgewählt wurde. Dadurch kann die Situation entstehen, dass das Depot umgeschichtet oder neu strukturiert werden soll, um weiterhin eine Risikodiversifikation zu gewährleisten. Bei der Mietkaution sind jedoch in der Regel Fondsanteile geblockt oder vom Verkauf ausgeschlossen, um die notwendige Liquidität dem Vermieter gegenüber zu garantieren. Dadurch ist die Umschichte lediglich für die Fondsanteile möglich, welche nicht über die Bürgschaftsurkunde als Kaution genutzt werden.

Gleichzeitig kann man jedoch bei der Verpfändung folgende Rechte für den Mieter einräumen, falls gewünscht:

  • Umschichtungen innerhalb des Depots (Zug-um-Zug-Geschäft)
  • Veräußerungen von Investmentfondsanteilen bzw. Anteilsbruchstücken zur Erfüllung der Ansprüche der Bank gegen den Mieter aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung sowie der vereinbarten Entgelte für den Berater oder den Vermögensverwalter

Dies ist innerhalb der Verpfändung möglich optional hinzuzufügen – möchte der Vermieter dies nicht, so kann er diese Transaktionen im Depot verwehren.

Kosten bei einem Depot, welche für die Mietkaution genutzt wird

Wählt man ein Depot für die Mietkaution aus, so ist die oberste Priorität auf die tatsächlichen Kosten zu achten. Unser Rechner für die Mietkaution hat hierbei lediglich Mittelwerte oder geht von durchschnittlichen Vorgaben aus, es lohnt sich jedoch ein Blick in die Preisblätter der Depotanbieter zu werfen um die Kosten im Blick zu haben und richtig zu kalkulieren. Hierbei sollte ebenso bedacht werden, dass der Fonds zusätzlich jährliche Kosten hat, orientiert am Einlagevermögen – also dem angelegtem Geld. Diese Verwaltungsgebühren sind am Relevantesten, da diese über die komplette Anlagedauer berechnet werden. Auch wenn bspw. bei ETF-Fonds Kaufgebühren zum Einsatz kommen, sind die unterjährigen Gebühren in der Regel geringer. Werden alle diese Kosten bedacht, hat man eine Anlage, welche über die Laufzeit der Miete eine gute Rendite ermöglicht, verglichen mit Mietkautionskonten.

Beispielrechnung:

Ein Mieter hat eine Nettokaltmiete von 800€. Der Vermieter verlangt eine Mietsicherheit der gesetzlich maximal zulässigen 3 Nettokaltieten, also 3 x 800€ = 2.400€. Der Mieter plant zunächst für die nächsten 3 Jahre in der Immobilie zu wohnen.

Diese Werte können für die Berechnung nun genutzt werden: 2.400€ Anlagesumme, 3 Jahre Laufzeit bspw. mit einem MSCI ETF Fonds, welcher im Durchschnitt 7% Rendite pro Jahr brachte. Dies wäre für die 3 Jahre somit 540,10€ Gewinn, wovon jedoch jährlich noch die Kosten des Depots und der Fondsgebühren abgezogen werden müssen. Die Kosten für das Depot sind Fixkosten, die Fondsgebühren werden anteilig berechnet.

Was gibt es bei einem Mietkautionsdepot zu beachten?

Je nach Fonds werden unterschiedliche Kosten fällig und die Volatilität erfordert eine Risikobereitschaft, welche sowohl von Mieter als auch von Vermieter akzeptiert sein muss. Werden die Kosten zuvor berechnet, so besteht lediglich das Risiko der Marktschwankungen, bei einer breiten Diversifikation fällt dies gering ausfallen.

Bei einem Mietkautionskonto gibt es kein Risiko hinsichtlich Marktschwankungen, bspw. was die Bewertung von Firmen angeht. DIes ist bei einem Fonds der Fall, so kann der Gegenwert der gezeichneten Anteile weniger Wert sein, als dies initial bei Kauf der Fall gewesen ist. Im Durchschnitt, steigen die Werte jedoch jährlich an, betrachtet man einen längeren Zeitraum so ist diese Art der Kapitalanlage renditestärker als jedes Kautionssparbuch.

Ist es möglich ein Kautionsdepot als Minderjähriger einzurichten?

Ein Kautionsdepot ist grundsätzlich auch auf Minderjährige einzurichten, somit wäre es möglich eine Wohnung oder eine Immobilie zu mieten auf den Namen des Minderjährigen und das Depot ebenfalls auf diesen Namen einzurichten, jedoch mit einem gesetzlichen Vertreter. Dies kommt bspw. häufig als Ersatz zu einer Elternbürgschaft zum Einsatz, also wenn die Eltern mit einer privaten Mietbürgschaft für das eigene Kind gegenüber dem vermieter bürgen, bspw. bei der ersten Wohnung als Student oder in jungen Jahren bei der ersten eigenen Wohnung. Wird ein Mietkautionsdepot eingerichtet, so gibt es die Möglichkeit dies auf den Einrichtungsunterlagen anzugeben.

Gibt es die Möglichkeit ein Depot als Ehepaar einzurichten?

Ein Depot kann auch als Gemeinschaftsdepot eingerichtet werden und 2 Depotinhaber bei der Eröffnung angegeben werden. Somit ist es möglich als Ehepaar oder Lebensgemeinschaft ein Depot als Kautionsdepot anzulegen und dieses an den Vermieter zu verpfänden. Beide Depotinhaber haben hierbei die gleichen Rechte und geben ebenfalls Ihre Kentniss zu Finanzprodukten an.

Warum wird das Depot für die Mietkaution nicht aktiv beworben?

Eine Frage, welche immer wieder von Mietern und Vermietern gestellt wird ist die Frage der Werbung für das Produkt Mietkautionsdepot. In der Presse oder in Medien wie Fernsehen und Print sieht man hierzu so gut wie keine Unterstützung oder aktive Vermarktung. Viele Anleger sind daher verwundert oder unsicher, wenn man zum ersten Mal von dem Produkt liest. Das das Depot bisher seltener genutzt wird hat verschiedene Gründe, welche jeder Depotanbieter bestätigen kann:

  • Grundsätzlich ist die Einlage der Mietkaution für viele Banken unattraktiv, da es eine einmalige Geldanlage ist und dann für Jahre nicht mehr verändert wird. Transaktionskosten, welche für die Banken interessant wären entfallen dadurch
  • Eine Verpfändungserklärung bedeuten manuellen Aufwand für die Bank, wendet sich der Vermeiter im Falle des Falles an die Bank entsteht zusätzlicher Aufwand zur Klärung und Herausgabe der Kaution
  • Es gibt nur wenige Anbieter, welche das Mietkautionsdepot als Einstiegsprodukt oder Möglichkeit sehen für Depotinhaber Ihre Anlage ebenfalls als Kaution zu nutzen
  • Grundsätzlich sind Depots mit Aktien und Fonds in Deutschland weniger weit verbreitet wie in anderen Ländern, wo diese zum Investitionsmix und zur Altersvorsorge dazu gehören

Vorteile eines Mietkautionsdepots

  • Hohe Rendite der Mietkaution
  • Vorbeugung der Inflation
  • Negativzinsen werden vermieden
  • Totes Kapital wird gewinnbringend investiert
  • Auswahl unterschiedlichster Fonds

Nachteile eines Mietkautionsdepots

  • Für viele Mieter bisher ungewohnt
  • Je nach Fonds hohe Volatilität der Anlage
  • Kündigungsdauer teilweise länger als 3 Monate
  • Bisher keine Möglichkeit der Mieterverwaltung für Vermieter

Anbieter von Fondsdepots für die Mietkaution

Häufig wird die Möglichkeit der Verpfändung für etablierte Depotanbieter wie bspw. Consors, Comdirect oder ING angefragt, diese Anbieter unterstützen jedoch leider keine Verpfändung für eine Mietkaution. Somit kann man, wenn man dort bereits Fondsanteile besitzt, diese auch auf ein Depot mit Mietkautionsfähigkeit übertragen lassen. Derzeit gibt es 3 Anbieter von Mietkautionsdepots in Deutschland: Fidelity, DWS (Deutsche Gesellschaft für Wertpapiersparen) und FFB (FIL Fondsbank GmbH), welche dies ebenfalls bewerben. Diese bieten es entweder über ein Onlineformular oder aber über ein PDF-Formular an, ein Depot einzurichten. Neben diesen drei Anbietern gibt es noch die Möglichkeit ein Deka Fondsdepot zu verpfänden, dies ist jedoch kein Standardprozess bei der Sparkasse und lediglich bei Bedarf in der Sparkassenfiliale zu erhalten (Formular Verpfändung von Fondsanteilen).

Eine Übersicht der Konditionen für die aktuell 3 verfügbaren Mietkautionsdepot Anbieter erhalten Sie hier:

 DWSFIL Fondsbank (FFB)Fondsdepot Bank
Depotgebühren pro Jahr0 € ab 20.000 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds12 €0 € ab 1.500 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds
Depotgebühren unterhalb Depotwert8 €12 €30 €
Gebühr (einmalig) für die Verpfändung0 €30 €25 €
Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)0 €5 €0 €
ETF Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)ETF-Fonds nicht möglichje 5 € zzgl. ATC0,2% - 0,8 % zzgl. ATC
Legitimation des Vermieters notwendigNeinvia PostIdentvia PostIdent
Weitere Fonds mit gleichem Zugang kaufenIm selben DepotGetrennt, im ZweitdepotGetrennt, im Zweitdepot
Jetzt zum DWS MietkautionsdepotJetzt zum FFB MietkautionsdepotJetzt zum Fondsdepot Mietkautionsdepot

Welche Punkte bei der Einrichtung wichtig sind, muss man für sich selber entscheiden. Dass die DWS bspw. keine ETF-Fonds anbietet ist ein Kriterium, welches beachtet werden sollte vor der Einrichtung, ebenfalls die zusätzliche Legitimation des Vermieters bei FFB und der Fondsbank oder die Transaktionskosten bei Kauf von Fonds, welche in die TER (Total Expense Ratio) mit einbezogen werden sollten bei der Anlage.

Die Depots können wiederum über Depotvermittler wie Fondsdiscount oder Fonds Supermarkt online eingerichtet werden.

FFB Mietkautionsdepot bei Fondsdiscount

Ein FFB Mietkautionsdepot ist eine Möglichkeit die Mietkaution für den Vermieter als Sicherheit zu hinterlegen und gleichzeitig eine höhere Rendite zu erhalten. Das Depot der FIL Fondsbank GmbH mit Sitz in Kronberg im Taunus bietet ein Depot an, welches nicht nur für die Mietkaution genutzt werden kann sondern ebenfalls für einen VL-Sparplan, einen regulären Fondssparplan und um individuell in Fonds zu investieren. Für das FFB Depot gibt es eine MyFFB App für das Smartphone um die Anlage im Auge zu behalten.

Fondsdiscount ist ein Fondsdepotvermittler, welcher es ermöglicht das Depot ohne Ausgabeaufschlag zu führen. Über Fondsdiscount kann man schnell und unkompliziert das Depot online beantragen über ein Onlineformular:

FFB Depot bei Fondsdiscount einrichten

FFB Mietkautionsdepot

Das FFB Mietkautionsdepot kann man ebenso über dem Fondsvermittler Fonds Supermarkt beantragen. Hierbei unterschieden sich etwas die Konditionen, der Antrag wird über ein PDF-Formular gemacht, welches man nach dem Ausfüllen ausdrucken und per Post zuschicken kann.

FFB Depot bei Fonds Supermarkt einrichten

DWS Mietkautionsdepot

Neben dem FFB Mietkautionsdepot ist es ebenso möglich ein DWS Mietkautionsdepot zu führen. Hierbei unterscheiden sich die Konditionen in Form der auswählbaren Fonds. Über den Depotvermittler Fonds Supermarkt erhält man die gleichen Konditionen wie für das FFB-Depot.

DWS Depot bei Fonds Supermarkt einrichten

Fondsdepot Mietkautionsdepot

Bei der Fondsdepotbank zahlt man 0€ Depotgebühren ab 1.500€ Depotwert, die Kaution sollte demnach mindestens diesen Betrag ausmachen, sofern dies nicht gegeben ist, zahlt man 30€/Jahr. Für die Verpfändung werden 25€ Gebühr initial erhoben. Eine Besonderheit im Vergleich zu DWS und FFB sind die Transaktionskosten bei ETF-Fonds (Kauf und Verkauf) in Höhe von 0,2% – 0,8 % zzgl. ATC (Additional Trading Costs)

Fondsdepot Bank Depot bei Fonds Supermarkt einrichten

Online Kaution einrichten

FIL-Fondsbank FFB Mietkauitonsdepot eröffnen

Nach dem Ausfüllen des Formulars werden die Daten als PDF-Download zur Verfügung gestellt zum Abschicken und Verifizieren via Post-Ident

Immer mehr Mieter und Vermieter suchen nach einer Möglichkeit die Kautionshinterlegung so einfach und schnell wie möglich zu ermöglichen, die Kaution soll hierbei ja lediglich eine Sicherheit darstellen. So bieten moderne Direktbanken über schlanke Prozesse mittlerweile auch Online Mietkautionskonten ein, bei einem Depot bedarf es jedoch ähnlich wie bei einem neuen Konto immer eine Legitimation, bzw. Authentifizierung des Benutzers. Diese erfolgt bei der Einrichtung mittels Post-Ident Verfahren, also dass ein Postbeamter den Konto- oder Depoteröffner aufgrund eines Ausweisdokumentes wie bspw. den Reisepas oder den Personalausweis gegenüber der Bank bestätigt. Auch dieser Schritt in der Einrichtung ist mittlerweile online abwickelbar, so kann man dies mit einem Smartphone oder mit einer Webcam und dem Personalausweis via Video-Ident erledigen und ist nicht auf die Öffnungszeiten der Post-Filiale angewiesen.

Was benötigt man zum Einrichten eines Kautionsdepots?

Die Einrichtung eines Online Depots für die Kaution ist denkbar einfach, man kann dies in wenigen Schritten innerhalb von 10-15 Minuten einrichten. Hierfür werden jedoch ein paar Angaben benötigt, welche man nicht sofort zur Hand hat. Daher empfiehlt es sich, diese vorab zu recherchieren, bzw. in den eigenen Unterlagen nachzuschlagen. Konkret sind dies:

  • Steueridentifikationsnummer (TIN) – diese wird benötigt aufgrund der Kapitalertragssteuer
  • Steuerliche Ansässigkeit (Land) – In welchem Land man primär Steuern zahlt – in der Regel ist dies auch das Land in welcher die Immobilie gemietet werden soll
  • Angaben zum Partner, sofern ein Gemeinschaftsdepot für Ehepartner oder Lebenspartnerschaften eröffnet werden soll
  • Kenntnisse und Erfahrungen in komplexen Finanzinstrumenten (Kenntnisse und Erfahrungen und Anzahl Transaktionen)
Finanzinstrumente Selbstauskunft Mietkautionsdepot

Selbstauskunft zu Kentnissen mit Fonds und Aktien

Hat man bisher noch keine Erfahrung mit „komplexen Finanzinstrumenten“ wie Fonds und Aktien, so gibt man in diesem Fall „keine“ an. Jeder Anleger hat einmal angefangen zu investieren, so ist dies eine Einschätzung für die Bank, welche Erfahrungswerte bereits bei Ihnen vorhanden sind führt jedoch nicht zu einer Ablehnung oder Einschränkung was den Fondskauf für die Mietkaution betrifft. Dies ist insbesondere relevant, wenn komplexere Produkte wie bspw. Hebelprodukte gekauft werden.

Wenn man diese Angaben sowie die persönlichen Angaben zu Wohnort und Bankverbindung in die Eingabemaske übertragen hat, erhält man eine Bestätigungsseite mit einem Downloadlink für eine PDF-Datei. Alternativ kann man sich die Unterlagen ebenfalls per Post zuschicken lassen. Diese Unterlagen kann man ausdrucken und vervollständigen

So funktioniert die Einrichtung eines Mietkautionsdepots

Die Einrichtung eines Depots für die Mietkaution und Kauf von Fonds ist einfach, hierbei kann man folgender Anleitung folgen:

  1. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter ab, ob er diese Kautionsform akzeptiert
  2. Suchen Sie sich bereits vorab einen Fonds aus, den Sie kaufen wollen
  3. Auswahl eines Mietkautionsdepots, derzeit bei DWS oder FFB
  4. Onlineantrag ausfüllen bei Fondsvermittler fondsdiscount oder PDF-Datei von Fondsvermittler FondsSupermarkt ausfüllen
  5. (Optional: Freistellungsauftrag bei Antrag gleich mitstellen um von Kapitalertragssteuer befreit zu sein)
  6. PostIdent oder VideoIdent in einer Postfiliale bzw. online durchführen für die Authentifizierung
  7. Fonds aus anderem Depot übertragen oder Referenzkonto hinterlegen und Fonds kaufen – je Fonds ist je nach Anbieter eine Mindestanlage von 500€ erforderlich
  8. Im Onlinebanking-Zugang nach Kauf der Fondsanteile Bürgschaftsurkunde beantragen
  9. Bürgschaftsurkunde wird per Post zugeschickt und kann dem Vermieter übergeben werden

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Alternativen zum Mietkautionsdepot

Neben der Möglichkeit ein Mietkautionsdepot einzurichten gibt es eine Reihe von alternativen Möglichkeiten um die MIetkaution zu ermöglichen. Dies sind im Detail:

Viele Mieter und Vermieter kennen die Klassiker, also das Kautionskonto oder Kautionssparbuch – die Bürgschaften haben in den letzten Jahren durch Werbung im TV für Aufmerksamkeit gesorgt – das Kautionsdepot ist jedoch noch relativ selten im Einsatz. Dies leigt unter anderem an der geringen Aktien/Fondskentniss welche vorhanden ist, zum anderen jedoch auch an der Bequemlichkeit bei der Einrichtung.

Häufige Fragen zum Mietkautionsdepot

Ist das hinterlegte Kapital im Mietkautionsdepot sicher?

Die Sicherung der Einlagen wird über den Einlagensicherungsfonds geregelt, welcher nach der Finanzkrise eingerichtet wurde.

Wie funktioniert die Auszahlung der Mietkaution?

Die Auszahlung der Mietkaution, bzw. das Entfernen der Verpfändung erfolgt sobald die Verpfändungsurkunde wieder zurück übergeben wurde. Dies macht entweder der Mieter oder Vermieter direkt an den Depotanbieter - anschließend wird der Sperrvermerk zum Handeln entfernt.

Aktuelles zum Mietkautionsdepot

Das Mietkautionsdepot sowie weitere Arten der Mietkaution